Le LMNP est un statut que choisissent plusieurs investisseurs immobiliers aujourd’hui dans le cadre de leur projet. Il offre en effet une multitude d’avantages, surtout en matière de fiscalité. Toutefois, investir dans la location de meublé non professionnelle n’est pas accessible à tout le monde. Cela nécessite en réalité de respecter quelques conditions de base. Vous êtes un particulier qui souhaite expérimenter le statut du LMNP ? Cet article contient toutes les informations nécessaires à votre projet.
Définition de la LMNP
Le loueur de meublé non professionnel est un statut qui implique un mode de location dans lequel les appartements sont meublés. Ceux-ci sont en effet constitués de façon à ce que les locataires puissent les intégrer sans se déranger. Ce statut s’oppose à la location sous vide qui implique des conditions et une fiscalité différente.
La LMNP propose en effet un dispositif de défiscalisation qui offre aux investisseurs immobiliers la possibilité de profiter d’une fiscalité spécifique. Juridiquement, il est possible de l’adopter dès que vous avez un ou plusieurs logements meublés qui ne représentent pas votre principale source de revenus.
Quelles sont les conditions pour investir en location de meublé non professionnelle ?
Pour investir en LMNP, vous devez d’abord vous assurer que votre appartement est bel et bien meublé. À cet effet, vous devez vous assurer de la disponibilité de l’ensemble du mobilier indiqué dans le décret du 31 juillet 2015. Il s’agit en effet du nécessaire pour que le locataire puisse s’installer dans la pièce sans devoir apporter des équipements, plus précisément :
- La literie complète (lit, matelas, couverture, oreiller) ;
- Volets et rideaux au sein des chambres ;
- Rangements, étagères ou armoires ;
- Four, réchaud ;
- Les ustensiles de cuisine ;
- La vaisselle ;
- Un réfrigérateur et un congélateur ;
- Les luminaires ;
- Une table à manger avec des chaises ;
- Un canapé, etc.
De façon générale, le logement doit être décent, et faire moins de 9 m2. Vous ne devez par ailleurs pas être inscrit au registre des loueurs de meublé professionnel. Les gains obtenus de vos appartements meublés non professionnels doivent par ailleurs être inférieurs à 23 000 € ou au 50 % de l’ensemble de vos revenus. Le statut LMNP peut être utilisé pour la location de plusieurs types de biens, que ce soient les maisons et les appartements meublés, maisons d’hôtes, résidences hôtelières, chambres en EHPAD, etc.
Comment bénéficier du statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP) ?
Pour investir à travers la location de meublé non professionnel, il faut d’abord respecter toutes les conditions préalablement citées. Vous devez ensuite déclarer la mise en place de votre affaire chez le centre des formalités des entreprises (CFE) ou le greffe du Tribunal de commerce le plus proche de la localité. Cette déclaration se fait en remplissant un formulaire p0i (cerfa 11921*05), et ceci dans les deux semaines qui suivent la création de l’activité.
Il faut ensuite choisir un régime fiscal (micro-BIC, réel) pour les impositions et déterminer votre régime de TVA. Il vous sera ainsi délivré un numéro SIRET que vous devez inscrire sur vos déclarations de revenus. Notez aussi que chaque immeuble mis en LMNP possède un numéro SIRET. Vous devez donc faire très attention dans la réalisation de vos diverses procédures si vous êtes propriétaire de plusieurs logements dans plusieurs villes.
Quels sont les avantages offerts par la LMNP ?
Beaucoup de propriétaires immobiliers se tournent aujourd’hui vers la location de meublé non professionnel. Faire ses investissements avec un tel statut offre en réalité une multitude d’avantages.
La fiscalité avantageuse offerte par la LMNP
L’une des raisons qui poussent la plupart des investisseurs vers la location de meublée non professionnelle est la fiscalité avantageuse qu’elle offre. Les recettes immobilières avec ce statut peuvent en effet bénéficier d’importantes réductions sur l’impôt selon le régime choisi.
La déclaration des revenus en tant que micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux)
Le régime BIC permet aux investisseurs en LMNP de profiter d’un abattement forfaitaire de 50 %. La réduction peut en outre être revue à la hausse, jusqu’à 71 % lorsque les appartements mis en location sont destinés à accueillir des touristes. Contrairement à la location sous vide dont le taux d’imposition est réduit de 30 %, la location de meublé non professionnel permet donc de faire d’importantes économies.
Le régime réel
Ce régime semble être le plus rentable en aidant les investisseurs à amortir très aisément leurs dépenses. Le principe est tel que vous avez la possibilité de déduire des impôts le montant estimé de la perte de valeur du bien selon son usure dans la durée. Vous pouvez également déduire l’ensemble des charges générées par votre activité de loueur de meublé non professionnel, que ce soit l’assurance, les taxes foncières, honoraires d’agence, etc.
Avec toutes ces déductions, vous vous retrouvez très souvent avec un montant des revenus imposables très bas, voire nul. Le régime réel propose aussi un dispositif qui permet le report des pertes réalisées sur les revenus futurs du logement, et ceci sur une période de 10 ans. Avec cela, les investissements effectués en LMNP avec ce régime sont davantage plus sécurisés.
La taxe sur la plus-value en cas de vente
Comme dans la vente de tous types de biens immobiliers, les bénéfices effectués sur la cession d’une location de meublé non professionnelle sont aussi imposés. Toutefois, avec ce statut, les propriétaires peuvent profiter de quelques réductions, voire des exonérations. En cas de vente d’une LMNP par exemple, la taxe prélevée sur la plus-value n’est que de 19 %, ajoutée aux prélèvements sociaux de 17 %.
La plus-value est par ailleurs exonérée totalement de taxe si vous possédez le logement depuis plus de 22 ans. Quant aux prélèvements sociaux, il faut attendre 30 ans de détention des appartements meublés pour profiter d’une exonération.
La possibilité de récupérer la TVA avec la LMNP
Avec le statut de loueur de meublé non professionnel, les investisseurs bénéficient automatiquement d’un titre de commerçant. Vous avez par conséquent la possibilité de récupérer la TVA à hauteur de 20 % du montant de votre investissement. Pour profiter de cet avantage, il faut néanmoins que l’immeuble qui abrite votre logement propose un minimum de 4 services. Sont considérés comme services : l’accueil, la restauration, le ménage, la fourniture de linge, etc.
La flexibilité du statut
En dehors des avantages précédemment cités, certains investisseurs optent pour le statut de LMNP en considération de sa flexibilité. Il vous permet en effet de disposer de votre bien comme bon vous semble. Vous pouvez ainsi récupérer les clés de votre logement quand vous le souhaitez pour un autre projet immobilier. Il est même possible de changer de régime fiscal chaque année selon vos besoins. Vous devez néanmoins faire attention aux contraintes mentionnées dans le bail de votre LMNP.